전세 월세 수리비용 누가 내야할까?

임차한 건물에 살고 있는 분들은 집을 수리하게 됩니다. 그 수리가 사소한 수리이든 큰 수리이든 수리 비용은 집주인이 내야 하는지 임차인이 내야 하는지 궁금하신 분들이 많을 것입니다. 이 포스팅으로 수리 비용은 누가 부담해야 하는지 완벽하게 정리해드리도록 하겠습니다.

임대인(집주인)의 의무

먼저 임대차 계약이 성사가 되면 임대인은 임차인에게 이행해야 할 의무가 민법에 규정되어 있습니다. 수리 비용을 누가 내야 할지에 대해 완벽하게 이해하려면 임대인과 임차인의 의무를 아셔야 하는데요. 먼저 집주인인 임대인의 의무를 알아보도록 하겠습니다.

• 주택을 사용·수익 하게 할 의무
• 임차인이 임대차 기간 중 임차 주택을 사용·수익 하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선 의무
• 방해 제거 의무
• 임차보증금의 반환 의무

위와 같은 의무들을 이행하여야 하는데요. 이 포스팅에서 볼 내용은 위에 두 가지 사항입니다. 주택을 사용·수익케 하려면 임대인은 그 주택에 대한 수선 의무가 행해져야 하는데요. 그러면 봐야 할 쟁점은 '임차 주택을 사용·수익 하는데 필요한 상태'가 어떤 상태인지에 대하여 알아야 할 것입니다.

• 대법원 판례를 살펴보면 "특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담한다"라고 판시하고 있습니다.(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다 2151, 2168 판결)

여기서 눈여겨보아야 할 점은 '대규모 수선'이라는 용어입니다. 따라서 아주 사소하여 임차인이 별 비용을 들이지 않고 쉽게 수리할 수 있는 경우에는 임대인이 수선의무를 부담하지 않을 수 있지만 누수, 결로, 난방, 보일러 배관 등 건물 구조적인 문제에 대해서는 집주인이 수리비용을 부담하게 됩니다.

2022.08.21 - [일상 법률상식] - 월세 미납 연체 시 계약 해지, 내용증명, 법적 조치 방법 총정리

월세 미납 연체 시 계약 해지, 내용증명, 법적조치 방법 총정리

임차인의 의무

위에서 임대인의 의무를 알아보았다면 임차인의 의무를 알아보아야 할 것입니다. 이어서 임차인의 의무도 자세히 알아보도록 하겠습니다.

• 임차인은 계약이나 임차주택의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익 해야 할 의무
• 선량한 관리자의 주의로 임차주택을 보존할 의무
• 임차주택의 수선이 필요한 경우 임대인에게 지체 없이 통지해야 할 의무
• 계약 만료 시, 임차주택의 반환의무 및 원상회복 의무

위 사항들을 보면 임차인도 임대인과 마찬가지로 임차 주택의 보존과 사용·수익을 위해 수리의 의무를 지게 됩니다. 특히 임차주택의 구조를 뜯어고치거나 원상회복이 안될 정도로 형태를 바꿔 놓았다면 당연히 법적인 책임을 지게 될 것입니다. 그렇다면 임차주택의 계약이 만료되어 이를 반환하는 경우에 수리 비용은 정확하게 어떻게 부담해야 할까요?

• 대법원 판례에 의하면 "임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하지만 원상회복 의무의 내용과 범위는 임대차 계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정한다"라고 판시한 바 있습니다.(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017이다 268142 판결)

즉 원칙적으로는 계약 상태 그대로 반납해야 함이 맞지만 계약 내용이나 기타 제반 사정을 고려하는데, 쉽게 설명드리자면 

• 계약서에 반환에 대한 특약이 있는 경우
• 매우 사소한 변경이나 하자의 경우

위에 경우에는 특약에 따르거나 수리 비용을 지불하지 않아도 됩니다. 계약서 상에 반환 시 배상해야 할 원상회복의 범위를 구체적으로 명시해 놓았다면 이는 그 특약에 따르니 참고하시기 바랍니다.

2022.07.26 - [유용한 정보] - 월세, 전세 거주 시 꼭 받아야 하는 장기수선충당금 반환 총정리

월세, 전세 거주 시 꼭 받아야 하는 장기수선충당금 반환 총정리

 

수리비 부담 사례 정리

집수리

실제 임차 주택에서 많이 발생하는 수선 사항에 대해서 정리해보았습니다. 모든 사례를 전부다 정리하는 것은 실질적으로 불가능해서 대표적인 사례들만 정리해보았습니다. 아래의 항목에 적혀있지 않더라도 이 포스팅을 정독하면 본인이 판단이 어느 정도 될 것이라고 생각합니다. 

• 누수, 결로 등으로 발생한 곰팡이, 벽지 손상 : 임대인 부담
• 환기 부족, 청소 상태 불량으로 인한 곰팡이, 벽지 손상 : 임차인 부담
• 변기 뚜껑의 파손 : 간단한 수리이므로 임차인 부담
• 변기 전체가 흔들리거나 금이 간 경우 : 임대인 부담
• 방범창, CCTV 설치 : 신규 설치 이므로 임차인 부담
• 보일러 및 난방시설 고장 : 임대인 부담
• 에어컨 및 TV 배관 구멍 원상복구 : 임차인이 신규로 뚫었다고 하면 임차인 부담
• 도배, 장판 교체 : 노후로 인한 것이면 임대인 부담 / 임차인의 실수로 손상된 것이면 임차인 부담
• 내부 인테리어 : 임대인의 동의 없이 한 것이라면 임차인이 반환 시 전부 원상복구 해야 함
• 계약서에 특약이 있는 경우 : 계약서의 내용에 따름

 

이 외에 수많은 상황들이 있겠지만 큰 비용이 들어가는 대수선은 집주인 부담, 일상생활의 사소한 수리는 임차인이 부담하는 것으로 알고 계시면 이해가 빠르실 것이며 그에 대한 판례를 알아보도록 하겠습니다.

• 임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익 할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하여야 한다.(대법원 2004, 6, 10, 선고 2004다 2151, 2168 판결)

 

임차주택 반환 시 원상복구 수리비 아끼는 방법

• 임대차 계약 시 계약서에 특약 사항을 명확히 기재하여 원상복구 수리비의 범위를 정해 놓는다.
  • 특약 사항에 원상복구의 범위와 어떤 것을 금지하는지에 대한 명확하고 구체적인 규정이 없으면 임차주택의 반환 시 손해를 볼 가능성이 커지므로 반드시 명시하는 것이 좋습니다.
• 임대차 계약 직전에 주택에 현황이나 상황을 동영상이나 사진 촬영을 통해 그 상태를 남겨 놓는다.
  • 계약서에 사인을 하기 전에 반드시 먼저 주택을 방문하여 하자나 결함이 있는지 꼼꼼히 체크한 후 사진이나 동영상을 촬영하여 증빙자료를 남겨놓는 것이 좋습니다.
• 벽에 못을 박거나 에어컨 배관, TV 통신선 등을 연결하기 위해 구멍을 뚫을 때는 반드시 임대인에게 먼저 동의를 구하고 하는 것이 좋습니다. 

위에서 언급한 계약서의 특약의 경우에는 대체로 특약에 명시된 조건을 따르지만 예를 들어 "모든 하자에 대한 수리비용은 임차인이 부담한다"라고 명시가 되어 있어도, 대수선 등의 구조적인 결함에 있어서는 임대인이 수리비용을 부담해야 하니 참고하시기 바랍니다.

집주인이 수리를 거부할 경우

집에 물이 샌다거나, 추운 겨울에 보일러가 고장이 나서 당장에 안정적인 생활을 영위하기가 힘들 경우 임차인은 집주인에게 이 수리를 요구할 수 있습니다. 하지만 집주인이 이를 거부하거나 무시하는 경우 어떻게 해야 할까요? 이럴 경우에는 세 가지 방법이 있습니다.

• 월세로 거주하는 경우에는 먼저 본인이 수리를 하고 월세를 수리비만큼 납부하지 않을 수 있습니다.
• 집주인에게 문자나 내용증명 등으로 통보해 증빙 자료를 남기고 수리를 내가 한 후 그 비용을 청구할 수 있습니다.
• 수리비가 매우 큰 상황에서 위의 방법이 안 먹힐 경우에는 부득이 소송을 진행하여야 합니다.

위처럼 내가 먼저 수리를 해서 그 비용을 월세에서 빼거나 비용을 청구해도 당연히 법적으로 인정이 되며 대법원 2016다 227694, 판결에서는 세입자의 돈으로 수리비용을 지출하고 월세를 내지 않는 것을 인정하였습니다.

• 대법원은 "건물의 보존을 위한 비용은 집주인이 부담해야 하므로, 세입자가 수리비를 지출하면 집주인이 돌려줄 책임이 있다"며, "집주인의 필요비 지급 책임은 세입자의 차임지급 의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 세입자는 지출한 수리비 금액만큼 차임의 지급을 거절할 수 있다"라고 판결하였습니다.

 

계약서와 의사소통이 중요

사실 수리비로 인해 싸우는 경우는 주변에서 매우 흔합니다. 하지만 공사가 몇 천만 원 단위가 넘어가는 경우 이거나 주택의 하자가 너무 심해서 도저히 살기 힘든 경우를 제외하면 소송까지 가는 경우는 그리 많지는 않습니다. 소송비용 대비 얻는 이득이 너무 작아서 한쪽이 참거나 합의를 하는 경우가 대부분입니다. 따라서 임대차 계약 시에는 계약서에 반드시 특약 사항을 명시하여 수리비의 범위를 명확하게 하는 것이 좋으며, 수리비가 발생할 경우에는 집주인과 임차인의 의사소통을 통해 원만한 해결을 하는 것이 가장 중요하다고 할 수 있겠습니다.