월세 미납 연체 시 계약 해지, 내용증명, 법적조치 방법 총정리

임차인이 월세를 미납하여 장기간 연체되었을 시에 임대인은 여러 가지 조치를 취할 수 있습니다. 그중 가장 대표적인 것이 내용증명, 부동산 명도소송이며 이 조치 방법들과 더불어 보증금에서 밀리 월세를 공제할 수 있는지 등에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

월세 미납 연체 시 계약의 해지

임대인은 임차인이 월세를 미납한다고 해서 바로 계약을 해지할 수 있는 것은 아닙니다. 일반 주택이나 원룸 등 상가건물이 아닌 경우에는 민법 제640조(차임연체와 해지)에 따르면

• 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인이 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

이와 같이 규정되어 있습니다. 쉽게 풀어서 설명해보자면 월세가 2달치 밀렸을 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다는 것입니다. 여기서 주의할 점은 2번 밀린 것이 아니라 2달치가 밀렸을 때입니다. 예를 들어보도록 하겠습니다.

• 월세 50만 원을 내고 사는 임차인이 5월 월세 미납, 6월 월세 납부, 7월 월세 미납, 8월 월세 납부 이런 식으로 2회를 연체했지만 현재 8월 총연체액은 1개월치 밖에 안되므로 이런 경우에는 계약을 해지할 수 없습니다.
• 하지만 연속해서 2달치를 미납한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

상가 건물의 경우에는 상가건물 임대차 보호법 제10조의 8(차임연체와 해지)에 따르면

• 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 

이와 같이 규정되어 있으며 이는 위에서 설명한 것과 마찬가지의 원리로 적용이 되며 상가 건물의 경우에는 3달치가 연체되었을 때 계약 해지가 가능합니다.

 

보증금으로 미납 월세를 공제할 수 있을까?

임대차 계약 후 임대인이 임차인으로부터 받는 보증금은 일종의 담보입니다. 임차인이 임대인의 건물을 이용하면서 건물이나 시설물의 훼손 등을 했을 때 임차인은 이를 손해 배상해야 할 의무가 있고, 이럴 경우에 보증금은 그 채무에 대한 담보가 되는 것입니다. 이는 시설물 관리뿐 아니라 월세도 임차인의 채무에 속하므로 당연히 보증금의 담보에 포함되어 미납된 월세를 공제할 수 있습니다. 1999년의 대법원 판례에서도

• "부동산 임대차에 있어 수수된 보증금은 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로 별도의 의사표시가 없어도 보증금에서 미납된 월 차임은 당연히 공제할 수 있다"

라고 판시하였습니다. 따라서 미납된 월세는 임대차 계약 시 수수한 보증금에서 공제가 가능합니다.

 

법적 조치 방법

전화, 문자, 방문을 해도 연체된 월세를 납부하지 않고 원만하게 해결이 안 되는 경우에는 부득이하게 적법한 절차를 밟아 권리를 되찾아야 합니다. 임대인의 입장에서 한 가지 주의할 점은 아무리 자신 소유의 건물이라고 해도 섣불리 주거지에 침입하여 본인이 해결하려고 하는 경우에는 되려 주거침입죄로 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 따라서 아래에서 설명하는 순서대로 적법한 절차를 밟으시길 바랍니다.

 

1. 내용 증명

내용 증명은 소송 전 일종의 요식행위입니다. 내용 증명은 법적인 강제력은 없지만 "내가 이제 법적 조치를 할 것이다"라는 의사를 상대방에게 분명히 보임으로서 상대방에게 압박감을 주어 원만히 해결하려는 의도로 작성하여 발송하는 것입니다. 내용증명의 작성 방법, 발송, 요건 등은 아래의 포스팅을 참고하면 아주 자세히 설명되어 있으니 필요하신 분들은 꼭 읽어보시기를 추천드리겠습니다.

2022.07.19 - [일상 법률상식] - 내용증명 효력, 작성 방법, 답변 방법, 변호사 선임 관련 정리

내용증명 효력, 작성 방법, 답변 방법, 변호사 선임 관련 정리

내용증명은 법적인 강제력은 없어도 재판에서 증거로 사용될 수 있기 때문에 모든 내용을 일목요연하게 잘 작성하여 빈틈이 없이 작성하는 것이 중요합니다. 내용 증명에 들어가야 할 내용을 알아보겠습니다.

• 임대차의 계약기간
• 해당 부동산의 주소 및 정보 표시
• 연체 임대료의 액수
• 연체 임대료의 지급 요청 및 지급 기한

위 내용들은 반드시 들어가야 좋으며 최대한 본인의 감정을 자제하고 객관적인 태도로 작성하셔야 내용증명이 소송까지 갔을 때 유리하게 작용할 수 있습니다.

 

2. 부동산 점유이전 가처분 신청

부동산 점유이전 가처분 신청은 현재 임차인의 임대인의 건물에 대한 점유를 유지시키는 것입니다. 그 이유는 임대인이 소송을 진행하는데 임차인이 다른 사람에게 부동산을 넘겨버리고 나간 경우에 임대인의 피해가 더욱 막심해지므로 부동산 명도 소송을 진행하기 이전에 부동산 점유이전 가처분 신청을 하는 것이 좋습니다.

 

3. 부동산 명도(인도) 소송

현실적으로 말해서 월세의 미납의 경우 본 소송을 제기하고 판결까지는 잘 가지는 않습니다. 명도소송은 판결까지 대략 6개월 이상의 시일이 걸리므로 그 사이 임차인과의 원만한 합의가 되어 잘 해결되는 경우가 많습니다. 만약 부동산 명도 소송이 판결까지 진행될 것이 예상되는 경우(임대료가 큰 경우)에는 전문가와의 상담을 통해 여러 증빙자료를 확실하게 더해서 소송을 진행하는 것을 추천드립니다. 또한 임차인이 직장인인 경우에는 재산 가압류 신청 등을 통해 승소 후 확실하게 밀린 임대료를 받고 손해배상까지 받으시기를 바라겠습니다.