월세, 전세 거주 시 꼭 받아야 하는 장기수선충당금 반환 총정리

공동주택(아파트, 오피스텔) 거주자는 매월 관리비 납부 시 장기수선충당금이라는 내역의 적립금을 납부하게 됩니다. 현재 주택을 임차하여 거주하는 분들은 계약 만료 시 장기수선충당금을 전액 환불받을 수 있는데요. 이에 대해 빠르고 자세하게 정리해보도록 하겠습니다.

 

장기수선충당금 정의

장기수선충당금이란 공동주택 내의 입주민들이 공용으로 사용하는 건물 외벽, 엘리베이터 등이 향후 노후되어 하자가 발생할 경우, 하자의 보수를 해결하기 위해 미리 걷어두는 일종의 관리비입니다. 관리비 납부내역을 유심히 보신 분들은 한 번쯤 의문을 가져보셨을 텐데요, 이는 일정 조건의 공동주택에 거주하시는 분들이라면 반드시 내야 하는 비용입니다. 그렇다면 어떤 공동주택에 거주하시는 분들이 이 비용을 내는지 알아보도록 하겠습니다.

• 300세대 이상의 공동주택
• 승강기(엘리베이터)가 설치된 공동주택
• 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택

「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물

위 사항에 해당되는 공동주택은 장기수선계획을 수립하여 장기수선충당금을 적립하여야 하며 이는 아파트는 물론 오피스텔도 포함되는 사항이라고 하겠습니다.

 

장기수선충당금을 왜 납부해야 할까?

장기수선충당금은 공동주택의 관리주체가 임의로 걷는 것이 아니고 법적인 규정이 되어있습니다.

• 공동주택관리법 제29조 제1항에서는 공동주택을 건설하거나 리모델링하는 사업자들은 필수적으로 공동주택의 공용 부분에 대한 '장기수선계획'을 수립하도록 규정하고 있으며 이 계획은 준공 후 공동주택 관리주체에게 인계하도록 규정되어 있습니다.
• 공동주택관리법 제30조에서는 장기수선충당금을 징수하여 적립하도록 규정하고 있으며 이는 장기수선계획에 따라서 관리주체가 사용하도록 하고 있습니다. 

위처럼 장기수선충당금은 법적인 규정이므로 본인의 의사만으로 내지 않을 수는 없습니다. 또한 이 관리주체 또한 장기수선충당금은 당연히 장기수선계획에 따라 사용하여야 하는데요. 예외적으로 과반수 서면의 동이가 있는 경우에 한하여 몇 가지 사용 가능한 상황이 있습니다.

• 하자 등의 입증을 위한 분쟁 조정 비용 지출
• 하자 진단 및 감정에 드는 비용 지출

위는 장기수선계획의 실현을 위해 필수적인 상황이 많아 공동주택관리법 제30조에서 규정을 하고 있는 예외적인 지출 가능 사항입니다.

 

장기수선충당금의 반환

장기수선충당금의 납부 주체는 사용자가 아닌 공동주택의 '소유자'입니다. 여기서 사용자란 아파트 등을 임차하여 사용하는 자를 뜻하며 이 비용을 사용자가 납부하였을 때는 공동주택관리법 제31조 제8항에 의거하여 공동주택의 소유자는 이 비용을 사용자에게 반환하여야 합니다. 이는 소유자가 실제 본인의 공동주택에서 거주하지 않은 경우라도 마찬가지입니다. 따라서 임차인은 이를 반환받을 권리가 있으므로 전에 살던 곳에서 반환받지 못한 경우에는 반드시 반환의 청구를 하시는 것을 추천드립니다. 그럼 반환받는 방법을 간략하게 정리해보도록 하겠습니다.

• 먼저 처음 임차할 때 썼던 임대차 계약서를 확인합니다.
• 임대차 계약서에 장기수선충당금을 임차인이 부담한다는 특약이 없는 경우는 반환 청구가 가능합니다.
• 확인 즉시 관리사무소에 방문하여 본인이 납부한 장기수선충당금의 액수를 확인하여 장기수선충당금 확인서를 발급 요청합니다.
• 공동주택관리법 시행령 제31조 제9항의 규정에 따르면 아파트 관리주체는 사용자가 장기수선충당금의 납부확인을 요구하는 경우 지체 없이 확인서를 발급해주도록 규정하고 있으니 참고하시기 바랍니다.
• 확인서를 발급받은 후 집주인에게 연락하여 장기수선충당금의 반환을 요청합니다.

위 사항에서 만약 임대차 계약서에 장기수선충당금을 임차인이 부담한다는 특약의 내용이 들어가 있는 경우에는, 반환이 불가능합니다. 장기수선충당금은 강행규정이 아닌 임의규정이라서 당사자들의 의사 합치에 의해 권리 주체가 변동될 수 있기 때문입니다.

 

집주인이 바뀌거나 집주인이 반환을 거부하는 경우

• 주택임대차보호법에서는 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것으로 규정합니다. 즉 이 말은 내가 살고 있는 아파트의 소유권이 다른 사람에게 이전되었어도 그 권리나 의무 또한 똑같이 승계된다는 말입니다. 이는 부동산의 매도, 증여, 경매, 상속의 경우 모두 해당되는 것이며, 장기수선충당금은 새로 바뀐 집주인에게도 청구가 가능합니다.
• 최근에는 워낙에 많이 알려져 있어 서로 잘 알지만 집주인이 반환을 거부하는 경우에는 내용증명 우편을 통해 집주인에게 정식적으로 통보를 하고 법원에 지급명령을 신청하여야 합니다. 하지만 그리 크지 않은 장기수선충당금을 위해 법적인 절차를 밟는 것은 상당히 비현실적으로 실익의 크지 않습니다.

또한 장기수선충당금은 계약서에 명시된 만료일부터 3년의 단기 소멸시효가 적용되므로 반드시 3년 이내에 청구하여 반환받으시기 바랍니다.