국토부 전세사기 피해 방지 방안, 전세사기 안당하는법 정리

국토교통부는 어제인 9월 1일에 임차인의 재산 보호를 위한 '전세사기 피해 방지 방안'을 발표하였습니다. 소위 깡통전세, 계약 후 전세보증금 반환 거부 등 임차인의 피해가 매년 증가하고 있는 중 희소식이 아닐 수 없습니다. 위 내용에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

전세사기 피해 방지책 3가지

전세사기-피해예방

국토부에서 발표한 방안은 크게 3 가지의 피해 방지 대책으로 분류되어 있습니다. 그동안 더욱 지능적으로 발전해 나가는 전세사기 방식에 효율적으로 대응하고 피해를 예방하기 위해 예방대책, 피해자 구제 대책, 처벌 강화 등의 방지책 3가지를 내놨는데요. 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 전세사기 피해 예방

• 임차인에게 임대인의 정보제공을 확대합니다.
  • 임대인과 임차인간의 정보의 불균형은 임차인을 더욱 불리하게 만들어왔습니다. 하지만 앞으로 임차인은 임대인의 선순위 권리관계(보증금 반환 선순위 권리관계 등) 정보를 요구할 수 있게 됩니다.
  • 이는 전세 물건에 대해 임차인이 직접 정보를 확인할 수 있는 앱을 구축하여 진행될 예정입니다.
  • 또한 임대인의 세금 체납 여부 등의 정보도 임차인에게 제공이 될 예정입니다.
• 안전한 거래 환경이 조성됩니다.
  • 국토부는 안전한 거래 환경 조성을 위해 임대 사업자의 전세보증 가입 여부를 주택도시 보증 공사(HUG)가 임차인에게 고지하거나 임차인이 직접 HUG 온라인 홈페이지나 ‘자가진단 안심 전세 App’을 통해 보증 가입 여부를 확인할 수 있게 할 예정입니다.
  • 공인중개사의 시장 감시 기능 강화를 위해 전세 사기를 신고하면 지급되는 포상금도 액수를 높이는 한편, 공인중개사나 감정평가사가 전세 사기에 연루될 경우 자격을 영구 박탈하는 등 처벌도 강화합니다.
  • 국토부는 그동안 가장 문제가 많았던 신축 빌라와 같이 전세 사기가 많은 주택의 적정 시세가 반영될 수 있도록 믿을 만한 감정평가사를 추천받아 가격을 산정하고, 공시가 적용을 기존 150%에서 140%로 낮추는 등 주택 가격 산정체계도 개선합니다.
• 임차인의 법적 권리 강화

임차인-대항력-강화

• 지금까지 임차인이 담보설정 순위와 관계없이 보증금 중 일정 금액을 우선 돌려받던 최우선 변제금액을 올해 4분기(9월 ~ 12월)에 상향이 되는 것으로 결정이 되었습니다. 또한 국토부는 현행 서울 5,000만 원, 과밀억제권역 4,300만 원으로 설정된 변제금액을 현실에 맞춰 더 올릴 계획이라고 합니다.
• 임차인의 대항력 효력 발생 때까지 임대인이 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다는 ‘특약’을 계약서에 명시하도록 주택임대차 표준계약서를 개선하고, 은행이 담보대출을 실행할 때 해당 물건의 확정일자 부여 현황을 확인하는 등의 절차도 마련할 예정입니다.

2. 전세사기 피해 지원

임차인이 전세 사기를 당했을 경우 위 피해자를 지원하는 제도가 신설되었습니다. 그 목록을 살펴보도록 하겠습니다.

• One-stop 서비스
  • 주택도시 보증 공사(HUG) 내 전세 피해 지원센터가 설치됩니다.
  • 위 센터에서는 금융 서비스, 임시거처 제공, 법류 상담 등의 서비스를 원스톱으로 제공합니다.
• 보증금 미반환 피해지원
  • 전세보증금 반환 보증 가입 지원 등을 통해 피해 지원이 됩니다.
• 긴급 거처 제공
  • 주택도시보증공사(HUG) 강제관리 주택 등을 임시거처로 제공합니다.

 

3. 전세사기 단속 및 처벌 강화

• 국토부와 경찰청은 지난 7월부터 합동으로 전세사기 특별단속을 이미 실시하고 있으며 8월 24일 기준으로 약 1만 4천 건의 전세사기 의심 자료를 경찰청에 제공하며 사기 근절을 위해 노력하고 있습니다. 
• 임대인뿐 아니라 전세사기에 가담한 공인중개사, 감정평가사 등 적발 시 사업자 등록을 영구히 말소하며, 부정 이익을 환수하는 시스템을 만들 예정이라고 합니다.
• 부정 이익을 빈틈없이 회수하기 위하여 악성 채무자로부터 채권을 집중적으로 받아내는 역할을 할 주택보증 도시공사(HUG) 내 전담조직을 운영할 계획이라고 합니다.

전세 사기 안 당하는 법

• 주변 시세보다 저렴한 경우에는 중복계약 여부 등을 따져봐야 합니다. 이럴 경우에는 국가 공간정보 포털을 이용해 이를 소개해준 중개업자의 손해 책임보험 증서와 공제 기간을 확인해 보아야 합니다.
• 등기부 등본상 소유자와 임대인의 신분증을 반드시 대조하여 계약하고, 임대인 본인이 아닌 가족이나 대리인과 계약을 할 경우 위임장 등의 증명서를 요구한 후 계약하도록 합니다.
• 등기부등본과 건축물대장은 본인이 직접 떼서 불법 건축물 여부, 용도 등을 꼼꼼히 확인해보고 다른 내용이 있다면 절대 계약하면 안 됩니다.
• 집값의 50% 이상의 근저당권이 설정된 경우 계약을 하지 않는 것이 안전합니다.
• 계약을 했다면 바로 관할 읍면동 주민센터에 방문하여 전입신고와 확정일자를 받는 것이 가장 안전합니다.
• 계약 시에 추가 조항으로 선순위 채권 여부 등 임차인의 대향력이 생길 때까지 임대인이 매매나 근저당권을 설정하지 않는다는 것을 계약서에 명시하고 계약 조건과 달라질 경우에 계약을 무효 처리하고 손해 배상한다는 것 또한 계약서에 조항을 추가하는 것이 바람직합니다.

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